Sofortkontakt zu unseren Fachanwälten - hier:

Mietanpassung für gewerbliche Mieter während der COVID-19 Pandemie


Das Problem:


Aktuell haben viele Restaurantbetreiber, Einzelhändler und Freiberufler mit der Corona-Krise zu kämpfen. Durch Ansammlung- und Kontaktverbote ist die wirtschaftliche Tätigkeit eingeschränkt oder sogar vollständig untersagt worden. Die Bundes- und Landesregierungen haben Soforthilfemaßnahmen angeschoben und Unterstützung zugesichert. Dennoch sind die Leistungen eher als „Tropfen auf dem heißen Stein“ anzusehen.

  • Kredite helfen im Übrigen nicht, sondern schieben nur das Problem auf. Ob und wann die Geschäfte wieder öffnen können, ist ungewiss. Die Tiltungsleistungen und Zinsen verschieben sich in die Zeit, in die die Geschäfte voraussichtlich erst wieder langsam anlaufen, dann aber unter erschwerten Bedingungen und mit hohen Nachzahlung- und Zins- und Tilgungspflichten.
  • Die Sofortmaßnahmen und Soforthilfen sind leider teilweise nicht gut durchdacht. Der Unternehmer und Klein-Selbstständige, der mit seinen Arbeiten in Vorleistung geht und erst ein bis zwei Monate nach seiner Leistung Rechnungen schreibt, bleibt voraussichtlich mit seinem Antrag aussen vor. Aktuell gehen die Zahlungen aus den Leistungen von Februar und der Zeit davor ein, der Umsatzeinbruch wird bei vielen Selbstständigen, die Dienstleistungen erbringen, erst mit Verzögerung eintreten. Da die Antragsfrist zum 30.04. ausläuft, werden diese Betroffenen, die jetzt schon den Auftragseinbruch feststellen, ab Mai ohne Geld dastehen – ohne die Chance, die Soforthilfe in Anspruch zu nehmen.
  • Unabhängig davon laufen die Kosten weiter – Miete, Nebenkosten, Strom, Gas, Versicherungen, Pkw-Raten und -betriebskosten, Leasingraten und Wartungskosten für Geräte.

Unsere Empfehlung:


Es empfiehlt sich daher, mit den Vertragspartnern in Verhandlung zu treten und um Stundung, besser Anpassung der vertraglichen Zahlungen zu bitten.

Die Personalkosten lassen sich teilweise durch den Antrag auf Kurzarbeitergeld abfedern.

Aber was ist mit einem der wesentlichen Kostenfaktoren, der Miete?

Selbst große Gesellschaften und Unternehmen kommen, wie es sich aus der aktuellen Tagespresse ergibt (Beispiel: Handelsblatt vom 27.03.2020 -klicken Sie hier- )auf die Idee, die Miete einfach nicht zu bezahlen.

Aber das hilft nicht wirklich, sondern verschlimmert nur die Probleme. Den Mietern hilft es nicht wirklich weiter, da sie weiterhin die fälligen Mietzahlungen leisten müssen und mit der Zahlung in Verzug sind. Es drohen zudem Ansprüche aus Verzugsschaden.

Der Vermieter wird verärgert und selbst in Zahlungsschwierigkeiten gebracht.

Auch hilft die aktuelle Rechtsänderung vom 25.März 2020 dem Inhaber des stillgelegten oder beeinträchtigten Betrieb nicht wirklich weiter. Zwar hat die Bundesregierung beschlossen, dass wegen Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen dürfen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur fristgerechten Zahlung der Miete bleibt aber grundsätzlich bestehen. Auch treten weiterhin die Folgen des Verzugs ein, der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig und muss gegebenenfalls unmittelbar nach dem 30.06.2020 mit der fristlosen Kündigung und der Räumung rechnen. Denn die Regelungen gelten nur  bis zum 30. Juni 2020.

Fraglich ist daher, ob es nicht andere Möglichkeiten gibt, Anpassungen für die Zeit der Pandemie vorzunehmen – und ob man hierauf auch einen Rechtsanspruch hat.

Hierzu lohnt es sich, in den Mietvertrag zu schauen. Wenn Ihr Mietvertrag eine Nutzung des Objekts ausdrücklich vorschreibt und vorgibt und die behördliche Anordnung beispielsweise die Nutzung des Restaurants untersagt, ist Ihnen der Betrieb Ihres Unternehmens im rechtlichen Sinn „unmöglich“ geworden, dies entspricht der Regelung in den §§ 275,  326 Abs. 1 BGB. In einem solche Fall haben Sie – je nach der gesamten Vertragssituation- das Recht, die Miete auszusetzen.

In allen anderen Fällen ist daran zu denken, dass beide Vertragsparteien zum Vertragsschluss eine solche aktuelle Situation nicht bedacht haben. Hierzu hat der Gesetzgeber aufgrund eines bereits seit Jahrzehnten bestehenden gerichtlich anerkannten Rechtsinstituts „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ bereits zum 01.01.2003 die Vorschrift des § 313 IV BGB geschaffen, die die Vertragsparteien zur Anpassung des Vertrages zwingt, wenn sich -so der Gesetzestext- Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Die hierzu ergangene Rechtsprechung ist mit dem Anpassungsrecht bisher sehr zurückhaltend umgegangen, da zum Einen viele Verträge insbesondere mit gewerblichen Mietern hierzu konkrete Vereinbarungen vorsehen, andererseits aber immer auch Einzelfälle beurteilt werden mussten, die oft Fälle betrafen, in denen das unternehmerische Risiko der eingetretenen Veränderungen mehr dem Risikobereich des Unternehmens als dem deesVermieters zugeordnet werden mussten. In der aktuellen Situation gibt es aber viele Argumente und Gesichtspunkte, die die Verhältnisse anders sehen lassen. Von daher sollten Sie als Betroffener Ihr Anpassungsrecht prüfen lassen und in Verhandlungen treten, bevor Sie einseitig eine konfrontative Situation schaffen, die im Ergebnis nur schaden kann.


Wenn Sie mit Ihrem Betrieb rechtlichen Rat oder Unterstützung benötigen, sprechen Sie uns einfach an. Wir sind auch jetzt, in der Krise, für Sie da und helfen Ihnen weiter.


print

Durch die weitere Nutzung der Seite stimmst du der Verwendung von Cookies zu. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn du diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwendest oder auf "Akzeptieren" klickst, erklärst du sich damit einverstanden.

Schließen